Análisis comparativo de propiedades
Resumen ejecutivo
De las 72 direcciones que me pasaste, dos eran páginas de resultados de búsqueda (no anuncios concretos), cinco anuncios ya han sido retirados y cuatro propiedades estaban publicadas a la vez en dos portales. Quedan 61 propiedades únicas activas, de las cuales 59 entran en tu presupuesto de 200.000 €. El mercado que has acotado se divide claramente en tres perfiles: proyectos de reforma con €/m² muy bajo (200–500 €/m², frente a los ~1.300 €/m² de la vivienda terminada en el cinturón de Granada), casas para entrar a vivir (800–1.600 €/m²) y fincas rústicas. Dado que tus prioridades son precio por metro, exteriores y capacidad de revalorización, el ranking premia las propiedades donde el diferencial entre precio de compra + reforma y valor final de mercado es mayor, sin riesgos jurídicos.
🏆 Ranking — Top 10
PiscinaJardínTerrazaGaraje 3 cochesTrasteroA/A
La mejor combinación de toda la lista. En La Zubia —uno de los municipios más demandados del cinturón, donde la vivienda terminada supera con holgura los 1.400 €/m²— consigues el doble de metros que cualquier comparable a mitad de €/m², en buen estado y con todos los exteriores que buscas. Al ser de 1980, una actualización estética (cocina, baños, climatización) de 30.000–50.000 € la situaría en un rango de valor claramente superior al coste total. Es la única propiedad que puntúa alto en tus tres criterios a la vez.
Piscina en terrazaVistas al golfGimnasioPrevisión de ascensor
El proyecto de reforma con mejor relación riesgo/beneficio: la estructura es moderna (2013, cerramiento hecho), así que pagas precio de "obra a terminar" sin el riesgo estructural de una casa centenaria. Eliges distribución y acabados, y el producto final —chalet junto al campo de golf de Las Gabias— se vende hoy muy por encima de 250.000 €. Presupuesta 60.000–90.000 € para terminarla; aun así el margen es de los más altos de la lista.
TerrazaTrasteroLocal para 12 cochesAcceso independiente
El €/m² más bajo entre las propiedades habitables en buen estado. Vivienda de 150 m² arriba con acceso independiente y una planta baja de ~270 m² que admite negocio, alquiler de cocheras o conversión en más vivienda. Máxima versatilidad inversora; a cambio, Cijuela es el municipio más alejado de la capital del top (a ~15 min por A-92).
TerrazaPatio interiorBodegaChimenea
La entrada más barata a un proyecto grande y con margen: 235 m² en 3 plantas por menos de 100.000 €. Con una reforma de ~70.000–90.000 € tendrías una casa de más de 200 m² en un pueblo consolidado a 15 min de Granada, con valor final estimado muy por encima del coste total.
Patio central 37 m²CéntricoApto para promover
La jugada de revalorización pura: suelo urbano céntrico en Maracena, el municipio mejor conectado por metro del cinturón norte. Reformar lo existente o demoler y construir (unifamiliar o plurifamiliar). Más proyecto que casa, pero el recorrido del suelo aquí es el mayor de la lista.
GarajeLocal en planta bajaDivisible en 3 viviendas
Para estrategia de inversión por división: hasta 3 viviendas independientes más un local comercial en el centro de Padul. Requiere reforma amplia y gestión urbanística, pero la suma de las piezas resultantes supera con claridad el coste.
PatioBalcónTrastero2 cocinas
Anunciado explícitamente para inversores: dos cocinas y tres plantas que permiten dividir en dos viviendas. Santa Fe tiene buena demanda de alquiler (cerca del aeropuerto y de la A-92). El €/m² es más alto que otros proyectos del ranking, así que negocia.
JardínPatioParcela 1.040 m² urbanizable
Si el criterio "exteriores" pesa mucho, aquí está la mayor parcela urbana asequible de la lista: 1.000 m² con cimentación y muros sólidos según el anuncio. El valor está más en el suelo que en la casa.
JardínTerrazaPatioGaraje
La mejor opción si al final prefieres no reformar: casa nueva a estrenar, grande y con todos los exteriores, al €/m² de un proyecto. El contrapunto es la ubicación: Escóznar es una pedanía pequeña a ~30 min de Granada, con menor liquidez de reventa.
PatioCuadrasAlmacénChimenea
Alternativa a Alfacar en la zona sur del cinturón (Gójar linda con La Zubia y Ogíjares, zona de mayor demanda). Reforma integral, pero el suelo está en mejor mercado que otros proyectos equivalentes.
Menciones y alternativas por perfil
- Para entrar a vivir sin tocar nada: Güevéjar 163 m² (178.990 €, garaje, placas solares, barbacoa) y Churriana de la Vega – Parque de la Ermita (198.000 €, planta baja junto al metro). La Santa Fe amueblada de 239 m² con vistas (189.900 €, 795 €/m²) es la más grande de este grupo.
- Reforma ligera céntrica: Churriana Casco Histórico, 162 m² semirreformada por 143.000 € (eliges los acabados finales); Las Gabias centro, 162 m² por 135.000 € a reformar en pueblo con metro previsto.
- Con renta desde el día 1: Alhendín 210 m² divididos en 2 viviendas, una ya alquilada (190.000 €); Láchar 190 m² reformada con apartamento independiente para alquilar (183.000 €).
- Rústicas / campo: Chauchina con 3.592 m² y ~180 olivos en producción (139.000 €); Las Gabias Aljomahima con 4.772 m² y piscina de 66 m² a rehabilitar (190.000 €); Padul finca con 2.244 m², piscina y frutales (200.000 €, justo en tu tope).
- Máximo volumen por euro: Padul, conjunto de 3 viviendas de 674 m² para derribo o gran reforma a 208 €/m² (140.000 €) — solo si quieres actuar como promotor.
- En Málaga (Colmenar): la única candidata razonable es la casa de 181 m² con gran patio central por 160.000 €, divisible en 2 apartamentos. Las otras dos quedan descartadas (ver alertas).
⚠ Alertas y descartes
Tabla comparativa completa (61 anuncios, ordenados por €/m²)
Las filas sombreadas en rojo tienen alguna alerta o están fuera de presupuesto. Los duplicados entre portales aparecen una sola vez, indicando ambos portales. Haz clic en el municipio para abrir el anuncio.
| Foto | Municipio | Precio | m² | €/m² | Parcela m² | Hab | Baños | Estado | Año | Exteriores y extras | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
 | Padul | 140.000 € | 674 | 208 | 420 | 15 | 5 | Derribo / gran reforma | 1973 | — | 3 viviendas; orientado a promotores/inversores |
 | Chauchina (Camino de Chimeneas) | 139.000 € | 443 | 314 | 3.592 | 2 | — | A reformar | — | Piscina, jardín, chimenea, ~180 olivos, 2 naves | Finca rural con olivar productivo |
| Cijuela | 149.900 € | 420 | 357 | 298 | 4 | 1 | Buen estado | — | Garaje/local ~270 m² (12 coches), terraza, trastero, balcón | Piso superior 150 m² con acceso independiente; posibilidad de ampliar, dividir o invertir |
| Gójar | 95.000 € | 247 | 385 | — | 3 | 2 | A reformar (integral) | 1983 | Patio, chimenea, lavadero, cuadras, almacén | Gran amplitud con posibilidades de ampliación |
 | Padul (Centro) | 185.000 € | 477 | 388 | — | 8 | 2 | A reformar | 1963 | Sótano amplio (posible piscina interior), pozo propio, jardín | Ideal familia numerosa o inversión turística (duplicado en Idealista y Yaencontre) |
| Alfacar | 92.000 € | 235 | 391 | — | 4 | 2 | A reformar | — | Terraza, patio interior, chimenea, bodega | Adosada de 3 plantas; gran potencial de reforma e inversión |
 | Alfacar | 59.900 € | 150 | 399 | — | 4 | 1 | A reformar (integral) | 1900 | Terraza en planta superior | El precio más bajo de la lista; reforma integral |
 | Cijuela | 149.000 € | 367 | 406 | 210 | 6 | 4 | A reformar | — | Terraza, trastero, patio | Edificio con vivienda 6 hab + bar-restaurante en planta baja; transformable en varios pisos |
 | Lecrín (Mondújar) | 64.000 € | 150 | 427 | — | 3 | 2 | En construcción (a terminar) | — | Terraza amplia | Estructura hecha; personalizable |
| Padul (Centro) | 170.000 € | 392 | 434 | — | 7 | 3 | A reformar | 1960 | Garaje, local comercial en planta baja | Potencial para hasta 3 viviendas independientes; inversión residencial + comercial |
 | Dúrcal | 90.000 € | 195 | 462 | 61 | 4 | 2 | Buen estado (reformable) | 1969 | Patio, azotea | Planta baja viable para negocio/taller |
 | Chimeneas | 85.000 € | 184 | 462 | 240 | 7 | 1 | A reformar | 1970 | Patio 60 m², terraza, jardín, garaje, trastero, chimenea | Solar opcional (>240 m²) para 2ª vivienda o piscina; a 5 min del aeropuerto |
 | Dúrcal | 185.000 € | 357 | 518 | — | 4 | 2 | A reformar | 1955 | Terraza, jardín, balcón, patios, buhardilla | Casa señorial, techos altos, suelos hidráulicos |
 | Padul | 125.000 € | 222 | 563 | — | 9 | 2 | A reformar | — | Jardín | ⚠ NO inscrita en el Registro de la Propiedad, no hipotecable, pago al contado |
 | Pulianas | 79.900 € | 135 | 592 | — | 3 | 1 | A reformar | — | Jardín amplio | Ideal para reformar y diseñar a tu gusto |
| Maracena (Centro, cerca metro) | 116.000 € | 195 | 595 | 175 | 4 | 1 | A reformar / demoler | 1957 | Patio central 37 m² | Solar urbano con 2 viviendas; alta rentabilidad para promover unifamiliar o plurifamiliar |
| Íllora (Escóznar) | 149.900 € | 236 | 635 | — | 4 | 3 | Sin estrenar | 2006 | Garaje privado, jardín, terraza, patio; amueblada | Vivienda moderna sin estrenar |
| La Zubia | 199.000 € | 307 | 648 | — | 5 | 2 | Buen estado | 1980 | Terraza, piscina, jardín, garaje 3 coches, trastero, A/A | Amplia y luminosa con patio-jardín y piscina; zona bien servida |
| Las Gabias (Campo de Golf) | 125.000 € | 193 | 648 | — | 3 | 2 | En bruto (obra 2013, cerramiento hecho) | 2013 | Piscina en terraza, gimnasio, zona cine, previsión ascensor | Licencias al día; distribución y acabados a elegir; vistas al golf |
 | Valderrubio (Plaza de la Iglesia) | 180.000 € | 241 | 747 | — | 10 | 2 | Buen estado | 1943 | Terraza, garaje, balcón | Potencial de división en 2 viviendas; a 20 min de Granada |
 | Armilla (Avda. Ogíjares) | 125.000 € | 161 | 776 | — | 1 | 1 | Para adaptar | 1988 | — | Estructura robusta para redistribuir a gusto |
 | Escúzar (Plaza Ayuntamiento) | 100.000 € | 126 | 794 | — | 4 | 1 | A reformar | ~1900 | Patio con huerto, cochera, trastero, torreón, suelos hidráulicos | Casa histórica; potencial por el parque tecnológico CITAI cercano |
 | Santa Fe | 189.900 € | 239 | 795 | — | 4 | 2 | Buen estado | 2001 | Terraza vistas 360º, jardín, trastero, A/A, calefacción; amueblada | Entorno rural cerca de Granada y aeropuerto |
 | Chauchina | 149.900 € | 188 | 797 | — | 4 | 1 | Buen estado | 1988 | 2 terrazas, balcón, trastero, cochera | Pareada en entorno tranquilo |
 | Las Gabias (Centro (Triana-Barrio Alto)) | 135.000 € | 162 | 833 | — | 4 | 1 | A reformar | ~1960 | Patio pequeño, dos entradas, dos salones | Casa de pueblo para reforma completa; pueblo con metro previsto y servicios |
 | Pinos Puente (Cortijo de Daragoleja) | 199.900 € | 238 | 840 | — | 5 | 1 | Buen estado | 1967 | Terraza, jardín, patio, garaje, trastero, chimenea, calefacción, granero | Casa rústica histórica lista para entrar; vida en el campo |
| Santa Fe | 160.000 € | 190 | 842 | — | 6 | 2 | A reformar | 1970 | Balcón, trastero, patio | Chalet 3 plantas, 2 cocinas; anunciado como ideal inversión/reforma integral |
 | Cijuela | 141.000 € | 165 | 855 | 120 | 3 | 3 | Buen estado | 1970 | Garaje, terraza, balcón, trastero, chimenea | 2 plantas; principal con vestidor y baño en suite (duplicado en Idealista y Yaencontre) |
 | Padul (Centro) | 159.900 € | 186 | 860 | — | 5 | 2 | Buen estado | — | 3 plantas, cocina montada | Chalet céntrico listo para entrar |
| Fuente Vaqueros | 135.000 € | 156 | 865 | 1.040 | 3 | 1 | A reformar | 1956 | Jardín, patio; parcela 1.040 m² | Cimentación y muros sólidos; finca urbanizable |
 | Churriana de la Vega (Casco Histórico) | 143.000 € | 162 | 883 | — | 3 | 2 | Semirreformada (a terminar) | 1954 | Patio | Acabados finales a gusto del comprador (duplicado en Idealista y Yaencontre) |
 | Colmenar (Málaga) (Axarquía) | 160.000 € | 181 | 884 | — | 5 | 1 | Buen estado, requiere reformas | ~1960 | Patio central grande, terraza, jardín, trastero, chimenea, calefacción | Divisible en 2 apartamentos; proyecto de inversión |
 | Alhendín (Ayuntamiento) | 190.000 € | 210 | 905 | — | 6 | 2 | A reformar (parcialmente) | 1979 | Garaje opcional (+10.000 €) | Dividida en 2 viviendas: una alquilada (renta inmediata) y otra para reformar |
 | Atarfe (Centro) | 144.900 € | 159 | 911 | — | 4 | 1 | A reformar | 1965 | Terraza techada, trastero, A/A, patio interior, pozo propio | Gran potencial de redistribución; para familias o inversores |
 | Láchar | 171.000 € | 180 | 950 | 400 | 4 | 1 | A reformar | 1960 | Jardín, chimenea, porche 35 m² | Planta baja en esquina al sur; parcela 400 m² |
 | Maracena (Centro) | 190.000 € | 200 | 950 | 161 | 4 | 2 | Obra sin terminar | 2001 | 2 terrazas, 2 patios interiores | Base para diseñar vivienda a medida |
 | Láchar | 183.000 € | 190 | 963 | 249 | 4 | 2 | Reformada | — | Terraza, patio, garaje, trastero, lavadero | Con apartamento independiente de 2 hab: ideal alquiler |
 | Albolote (Parque del Cubillas) | 175.000 € | 180 | 972 | 343 | 4 | 2 | Buen estado | — | Piscina y jardín comunitarios, garaje, A/A | ⚠ NUDA PROPIEDAD con usufructo vitalicio: no podrás vivir en ella |
 | Vegas del Genil (Belicena) | 149.900 € | 152 | 986 | — | 4 | 2 | Buen estado | — | Patio privado pequeño | Adosada 3 plantas lista para ocupar |
 | Colmenar (Málaga) (El Solano) | 99.000 € | 100 | 990 | 20.000 | 3 | 1 | A reformar (derrumbe parcial cubierta) | — | Terraza, jardín, almacén; parcela 20.000 m² | ⚠ NO hipotecable; reforma integral; finca rústica a 10 min del pueblo |
 | Las Gabias (Aljomahima-Ermita) | 190.000 € | 184 | 1033 | 4.772 | 3 | 1 | A reformar (rehabilitación completa) | — | Jardín, piscina 66 m², parcela 4.772 m² vallada | Finca de recreo legalizada, suelo urbanizable |
 | Maracena | 165.000 € | 158 | 1044 | — | 5 | 2 | A reformar | 1960 | Piscina, terraza, patio >70 m² | Gran potencial de reforma; para familias e inversores |
 | Güevéjar | 178.990 € | 163 | 1098 | — | 3 | 2 | Muy bien / sin reformas | 2003 | Garaje, calefacción, placas solares, patio+terraza con barbacoa, sótano | Vistas de montaña, junto a autovía |
 | Atarfe (Santa Adela-Parque Leyva) | 184.999 € | 156 | 1186 | — | 3 | 2 | Buen estado | 2005 | Terraza, balcón, garaje incluido, ascensor | Dúplex moderno (duplicado en Idealista y Yaencontre) |
 | Chauchina (Parque Nueva Chauchina) | 154.900 € | 130 | 1192 | — | 4 | 2 | Buen estado | 1994 | Terraza, patio, garaje, trastero, A/A | ⚠ Se vende con inquilino y contrato hasta 2028: solo inversores |
 | Las Gabias (San Francisco-Chorrillo) | 189.900 € | 157 | 1210 | 90 | 3 | 2 | Buen estado | ~1994-2004 | Garaje en semisótano, patio | Adosado 3 plantas; etiqueta energética G |
 | Fuente Vaqueros (C/ Arrayanes) | 165.000 € | 132 | 1250 | — | 3 | 2 | Buen estado | 1998 | Cochera automática, 3× A/A, calefacción gasoil, terraza | Lista para entrar a vivir |
 | Atarfe (Cármenes-Ríos) | 164.900 € | 128 | 1288 | — | 5 | 2 | Buen estado | 1993 | Terraza, trastero, patio trasero, despensa | Orientación sur; solo mínimo acondicionamiento |
 | Churriana de la Vega (Casco Histórico) | 189.000 € | 142 | 1331 | — | 3 | 2 | Buen estado | 2007 | Gran terraza superior, balcón, garaje, trastero, ascensor | Dúplex tipo ático; sin calefacción |
 | Maracena | 189.900 € | 142 | 1337 | — | 4 | 2 | Buen estado | 2003 | Terraza privada, balcón, A/A | Ático dúplex 2ª planta sin ascensor; anunciado con potencial de alquiler por habitaciones |
 | Churriana de la Vega (Parque de la Ermita) | 198.000 € | 146 | 1356 | — | 3 | 2 | Entrar a vivir | 1998 | Patio privado, terraza cubierta, A/A, ascensor | Planta baja cerca de metro y colegios |
 | Las Gabias (Triana-Barrio Alto) | 182.000 € | 132 | 1379 | — | 3 | 2 | Buen estado | — | Garaje 3 coches, balcón, lavadero | Cerca de futura parada de metro |
 | La Zubia (C/ Pensamiento) | 195.000 € | 141 | 1383 | 140 | 3 | 2 | Buen estado | 1987 | Garaje, patio 55 m², terraza 20 m², chimenea | Rebajado de 220.000 €; patio apto para piscina |
 | Pulianas | 179.000 € | 127 | 1409 | — | 3 | 1 | Buen estado | 2008 | Garaje, terraza, A/A, ascensor | Piso en 1ª planta sin vivienda encima; comunidad 47 €/mes |
 | Alhendín (Ayuntamiento) | 179.900 € | 126 | 1428 | — | 4 | 2 | Reformada (faltan acabados mínimos) | — | Terraza, patio | Diseño moderno, casi lista para entrar |
 | Las Gabias (Híjar/Barrio Alto) | 199.000 € | 137 | 1453 | — | 3 | 2 | Buen estado | 2007 | Garaje 3 plazas, ascensor | Rebajado de 229.900 € (-13%): margen de negociación |
 | Atarfe (Cármenes-Ríos) | 184.900 € | 123 | 1503 | — | 5 | 2 | Buen estado | 1990 | Terraza, cochera, patio trasero, sótano, bomba frío/calor, porche | Pareada en esquina; solo pintura |
 | Ogíjares | 194.900 € | 122 | 1598 | — | 3 | 2 | Buen estado | 2000 | Garaje, terraza/patio trasero, A/A, calefacción | Adosada conservada, lista para entrar |
 | Padul | 200.000 € | 120 | 1667 | 2.244 | 2 | 1 | Buen estado | 1990 | Piscina, terraza, jardín, trastero, calefacción, pozo | Finca rural con frutales y vistas a Sierra Nevada; turismo rural |
 | Colmenar (Málaga) (Axarquía) | 775.000 € | 536 | 1446 | — | 8 | 4 | Buen estado | — | Piscina, jardín, terraza, A/A, calefacción, parking | ⚠ FUERA DE PRESUPUESTO (villa de lujo) |
 | La Zubia (C/ del Pensamiento) | 265.000 € | 139 | 1906 | — | 4 | 2 | Buen estado | — | Parking, patio, terraza | ⚠ FUERA DE PRESUPUESTO (>200.000 €) |
Recomendación final
Si buscas la mejor compra global, ve a por la casa de La Zubia (199.000 €, 307 m², piscina y jardín) y visítala cuanto antes: a 648 €/m² en buen estado en uno de los mejores municipios del cinturón, es una anomalía de precio dentro de tu lista y probablemente no dure. Verifica en la visita el estado real de instalaciones (electricidad, fontanería, cubierta) dado que es de 1980.
Si tu prioridad es maximizar la revalorización con reforma, la casa en bruto de Las Gabias junto al golf (125.000 €) es la jugada más limpia: estructura de 2013 con licencias al día, sin sorpresas estructurales, acabados a tu gusto y un valor final claramente superior a compra + obra. Te deja además 75.000 € de margen de presupuesto para terminarla.
Como tercera vía inversora, la casa de Cijuela de 420 m² (149.900 €) combina vivienda lista con un local enorme que puede generar ingresos desde el principio.
Pasos siguientes sugeridos: (1) visitar estas tres y pedir nota simple del Registro de cada una antes de ofertar; (2) en las de reforma, ir con un aparejador para presupuestar la obra en firme; (3) recuerda sumar ~10–12 % de gastos e impuestos (ITP 7 % en Andalucía, notaría, registro) sobre el precio de compra. No soy asesor financiero ni legal: contrasta cifras y situación registral antes de firmar nada.
Notas de metodología
- Datos extraídos de los anuncios publicados en Fotocasa, Yaencontre e Idealista el 5 de agosto de 2026. Los portales pueden contener errores u omisiones; verifica siempre sobre el terreno.
- Anuncios ya retirados del mercado (error 410): Yaencontre 51392-112055147, 62012-112054228, 53713-112055019, 43357-112025378 y 43233-111263392.
- Dos URLs eran páginas de búsqueda (listados de resultados de Yaencontre y Fotocasa Málaga), no anuncios individuales, y no se incluyen en la tabla.
- Duplicados detectados (misma casa en dos portales): Cijuela 141.000 €, Churriana semirreformada 143.000 €, Padul 477 m² 185.000 € y el dúplex de Atarfe 184.999 €.
- El €/m² se calcula sobre metros construidos indicados en el anuncio; en fincas con gran parcela infravalora el conjunto.